Baux commerciaux : les augmentations automatiques de loyer sans limite sanctionnées par la Cour de cassation

Une augmentation automatique du loyer commercial, appliquée chaque année sans plafond ni limite de durée, peut constituer une révision illicite. Dans un arrêt du 3 septembre 2026 (Cass. 3e civ., n° 25-14.904), la Cour de cassation précise les limites de la liberté contractuelle en matière de fixation des loyers commerciaux. Cette décision concerne notamment les investisseurs et les exploitants de résidences gérées.

Une augmentation annuelle de 1,5 % contestée par le locataire

L'affaire concerne un bail commercial portant sur une chambre située dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). Le contrat prévoyait, après deux années d'exécution, une augmentation automatique du loyer de 1,5 % par an, sans plafond ni limitation de durée.

La société exploitante a contesté cette clause et demandé la restitution des sommes indûment versées au cours des cinq dernières années.

La cour d'appel de Lyon avait initialement validé cette stipulation. Elle considérait que l'augmentation forfaitaire, déterminée dès la signature du contrat, relevait de la liberté contractuelle des parties.

La Cour de cassation adopte une position différente et censure cette analyse.

Une clause contraire aux règles de révision des loyers commerciaux

Le Code de commerce distingue la fixation initiale du loyer de sa révision pendant l'exécution du bail.

Si les parties disposent d'une liberté pour déterminer le loyer initial, les mécanismes de révision doivent respecter les dispositions d'ordre public prévues aux articles L. 145-37 à L. 145-39 du Code de commerce.

L'article L. 145-15 du Code de commerce prévoit que les clauses faisant échec à ces dispositions sont réputées non écrites.

Dans sa décision, la Cour de cassation relève trois caractéristiques déterminantes :

• Une augmentation automatique et forfaitaire, appliquée périodiquement.
• Une progression exclusivement à la hausse, indépendamment de l'évolution des indices.
• L'absence de plafond et de limitation dans le temps, permettant une augmentation potentiellement indéfinie.

Les juges considèrent ainsi que la clause ne détermine pas le loyer initial, mais organise une révision automatique contraire aux règles légales.

Cette solution s'inscrit dans la continuité de la jurisprudence, notamment de l'arrêt du 12 janvier 2022 (Cass. 3e civ., n° 21-11.169), relatif aux clauses d'indexation excluant les variations à la baisse.

Quelles conséquences pour les bailleurs et les exploitants ?

Cette décision présente un intérêt particulier pour les baux commerciaux conclus dans les résidences gérées, notamment les EHPAD, les résidences étudiantes et les résidences de tourisme.

Les clauses garantissant une augmentation annuelle constituent parfois un argument de rentabilité pour les investisseurs. Toutefois, leur caractère contractuel ne suffit pas à garantir leur validité.

Les bailleurs doivent donc vérifier les mécanismes de revalorisation prévus dans leurs contrats. Les locataires peuvent, quant à eux, examiner la possibilité de contester les clauses irrégulières et, selon les circonstances, de solliciter la restitution des sommes indûment versées.

La Cour de cassation ne s'est toutefois pas prononcée sur cette restitution dans l'affaire concernée, celle-ci devant être examinée par la juridiction de renvoi.

Les clauses de loyers progressifs par paliers restent possibles, notamment lorsque les montants successifs, les échéances et le plafond sont déterminés dès la conclusion du bail, sans neutraliser la révision légale.

L'arrêt du 3 septembre 2026 confirme ainsi une distinction essentielle : la liberté de fixer le loyer initial ne permet pas d'organiser une augmentation automatique et illimitée en cours de bail.

Pour prévenir les contentieux, un examen attentif des clauses de revalorisation demeure indispensable, tant lors de la rédaction que du renouvellement des baux commerciaux.